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房地产周期下行 城镇化仍有发展空间【九游会官方】

发布时间:2021-03-16    来源:九游会官方72899

本文摘要:原题:周金涛:房地产周期面临上升压力的中信建投首席经济学家周金涛指出,中国房地产上升期可能无限大。

原题:周金涛:房地产周期面临上升压力的中信建投首席经济学家周金涛指出,中国房地产上升期可能无限大。中国房地产周期可能在2014年和2016年构成双头顶部,今后3年可能进入下行期。消化房地产库存,增进房地产业的持续发展,是房地产作为支柱产业的再次证明,必须通过城市化避免供给方改革的制约。本轮中周期尚未触底中国证券报:预测中国经济第三库存周期今年上半年触底。

从经济数据来看,这种识别是正确的。对经济的基础贡献仅次于房地产市场。

房地产市场在这个库存周期调整中的作用如何?周金涛:中国经济目前处于中周期上升阶段,这要求投资高度过去,同时本轮中周期尚未触底,未来趋势大概率上升。从本轮库存周期来看,我们指出,今年经济衰退主要来自中周期下半年第三个库存周期的开放,而房地产价格局部衰退为第三个库存周期的开始,得到了预期的支持。但是,我们指出第三库存周期是商品周期运营中价格修理的规则。中国证券报:在当前资产耕作结构下,房地产市场异常疯狂。

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你指出哪些因素导致了这种市场形势?周金涛:2016年初以来,除了金融领域的资产耕作外,实体经济的固定资产投资也大幅度下降,经济明显运营到必须调整的阶段,投资回报率的上升不可逆转。从2017年到2019年,世界中周期是上升期,不仅仅是中国,这是周期的必然规律。但是,此时经济体,特别是金融体系内部没有大量的不足流动性,这些不足流动性在这个阶段必定的投资方向是虚假的,也就是说,为了抵抗货币贬值的资产,不仅仅是房地产,还有金价的下跌、商品价格的动也是虚假的但是,这种表现是经济周期运动衰退的前兆。根据我们对康波房地产周期运动规律的理解,以中国和美国为代表的主要经济体面临的房地产周期调整大,具有必然性。

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理解资产价格表现代表的逻辑及其周期阶段是实现任何投资的前提。进入房地产周期和下行期的中国证券报:不仅房价上涨,业内对房地产市场泡沫的警告声也很多。从中国房地产周期来看,下行阶段的时间很宽,将来怎么翻译?周金涛:从康波周期的研究来看,房地产周期长度约为25-30年,美国自1995年左右开放新的房地产周期以来,已经过去了21年,其中2006年实质性霸权。

根据经验,这个房地产周期的最后一个底部有可能在2020年到2025年不超过。因此,对于2012年房价下跌的性质,我们指出房地产大周期上涨期间b波的可能性更高。在中周期(资本支出周期、支出周期、等级大于房地产周期)的低点之前,一般对应于房地产周期的信息传递或上升阶段,而房地产周期的低点通常出现在中周期的低点附近或之后。

美国本回合的中期从2009年开始,2015年看到了高度,2019年到2020年可能是本回合的中期低度。根据经验,在中周期的低点之前,一般对应于房地产周期的新闻传递和上升阶段,因此2012年房地产周期下降的b波波波波波波波波波波波波波波波波波波波波波波波波波波波波波波波波波波本轮房价的底部可能会在2020年以后频繁出现,即2020年至2025年之间有底部。就中国的房地产周期而言,我们发现在世界房地产周期中,核心主导国、周边主导国、追上国、附属经济体、资源国等不同水平的国别之间没有明显的领先迟缓关系。也就是说,世界房地产周期的导国周边主导国追上国家附属经济体、资源国的传输顺序。

在第四次康波中,主导国美的房地产周期必须领先中国香港和新加坡7-9年。由于中国内地房地产周期领先于中国香港和新加坡,美国自2006年霸权以来已有数十年,据推测中国内地房地产上升期可能无限。

中国内地房地产周期可能在2014年和2016年构成双头顶部,今后3年可能进入下行期。中美两国在2017年至2019年同时处于房地产周期上升阶段的可能性很高。也就是说,共振上升很多。作为世界两大经济体,这种共振的影响和冲击是最重要的风险因素。

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从康波周期所处的阶段来看,目前正处于康波衰向不景气切换的阶段。从康波周期来看,这可能意味着未来中美房地产的共振衰退,也可能意味着将康波衰退改为康波衰退的最重要原因。

城市化仍有发展空间的中国证券报:如果风险点到来,房地产周期的上升不应该对经济产生负面影响吗?周金涛:对中国来说,消化房地产库存,增进房地产业的持续发展是房地产作为支柱产业的再次证明,必须通过城市化避免供给方改革的制约。十八大以来,中央政策稳中求进,明确提出了应对新常态改变经济发展方式和结构的最重要方向。2015年底,中央经济工作会议明确提出实施三反一调补的供应方改革,2016年成为供应方改革的落地年和攻势期,通过向改革活力、向创造力大力应对新的常态发展,至今供应方改革有序急剧前进,取得阶段性成果同时,目前城市化水平尚未超过发达国家水平。

这意味着以人为中心的城市化进程仍有发展空间,随着户籍制度改革、财税体制的合理顺序和创造性驱动战略的前进,基于产业变革升级的人的城市化可以更有序地推进房地产库存。


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